Главная  >>>  Оценка  >>>  Оценка недвижимости (квартир, земельных участков, зданий и сооружений)

Оценка недвижимости (оценка квартир, земельных участков, зданий и сооружений)

Томский экспертно-правовой центр "Регион 70" осуществялет оценку недвижимости:

• Оценка земельных участков (оценка земли)
• Оценка зданий и сооружений (оценка коттеджей, дачных, садовых домов)
• Оценка квартир
• Оценка незавершенного строительства

Определение рыночной стоимости недвижимости является одним из самых востребованных видов оценки и включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости проводится в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения - сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.; объекты незавершенного строительства, включая объекты с приостановленным строительством, законсервированные объекты и объекты с прекращенным строительством.

Оценка земельных участков, оценка земли

(земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения и др.)

Земельный участок - Часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Очевидно, что оценка объекта недвижимости, такого как земельный участок, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Цели оценки земельных участков:

• Оценка земельных участков для передачи их в обеспечение кредитов;
• Оценка земли в рамках оценки бизнеса;
• Оценка земельных участков для наследования;
• Оценка земельных участков при имущественных спорах;
• При приватизации государственной собственности;
• Кадастровая оценка земельных участков;
• Для оформления сделок купли-продажи;
• Оценка права аренды земельного участка.

Рыночная оценка стоимости земли также зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности.

Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость земли также изменяется.

Что касается определения рыночная стоимости права аренды, то она, в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

Стоимость права аренды земельного участка также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

Определение рыночной стоимости земли производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.

Земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок, купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на определение рыночной стоимости земли.

Перечень документов для оценки земельного участка:

• Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п.на землю).
• Данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты земельного участка с обозначением и описанием местоположения).
• Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).

Оценка зданий и сооружений

(индивидуальные жилые дома, коммерческие и промышленные здания, емкости и резервуары, автодороги, мосты, тоннели, трубопроводы, газопроводы, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути и др.)

Мы предоставляем услуги по определению рыночной стоимости права собственности или иных прав (права аренды) в отношении таких объектов недвижимости как жилые дома, здания (как отдельные, так и находящиеся в составе производственных комплексов), офисные, складские и производственные помещения, сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, тоннели, трубопроводы, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути и др.

Перечень документов для оценки зданий и сооружений

• Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.).
• Документы БТИ на объект.
• Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).
• Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта).
• Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.)
• Данные о сооружениях, входящих в состав объекта.
• Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего.

Оценка квартир

Проводим оценку квартир в типовых домах и домах индивидуальной застройки, комнат и иных жилых помещений.

КВАРТИРА - жилое помещение в доме, имеющее отдельный вход, обычно с кухней, прихожей, санузлом, состоящее из одной или нескольких жилых комнат. Объект права собственности или других вещных прав.

Оценка квартиры подразумевает определение рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д. Особое место занимает оценка недвижимости при нанесении ущерба Вашему имуществу (пожар, затопление, противоправные действия третьих лиц). В этом случае мы определим размер ущерба и величину страхового возмещения. При возникновении разногласий с Вашей страховой компанией по поводу определения размера страховой выплаты, мнение независимого оценщика может служить основой для справедливого урегулирования конфликта.

Цели оценки стоимости квартиры:

• купля-продажа;
• залог;
• раздел имущества;
• внесение квартиры в уставный капитал;
• оценка квартиры в целях налогообложения;
• страхование квартир;
• оценка для органов опеки.

Перечень необходимых документов для оценки квартиры

Правоустанавливающие документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество, или Договор социального найма;
2. Сведения об обременении имущества (договоры залога, ипотеки, долгосрочной аренды);
3. Паспортные данные заказчика(для физических лиц) и собственника/собственников.
4. Наличие перепланировок и их оформление.
5. Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта недвижимости на дату проведения оценки (для юридических лиц).

Техническая документация:

1. Экспликация помещения к поэтажному плану;
2. Поэтажный план;

Также при наличии беспрепятственного доступа желателен выезд нашего оценщика для непосредственного детального осмотра объекта оценки.

Преимущество независимой оценке квартир состоит еще и в том, что отчет об оценке, выдаваемый заказчику, имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением размера компенсационных выплат. Наличие отчета независимого оценщика является очень важным аргументом и в спорах с налоговой инспекцией по поводу определения величины налогооблагаемой базы для исчисления налога на имущество и доходы физических лиц.

Оценка незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства производится для следующих целей:

• для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации,
• при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию,
• при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства,
• при реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство),
• при покупке или продажи объекта незавершенного строительства,
• для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.

Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для того чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства. Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.

Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями.

Оценка незавершённого строительства в виде объектов, относящихся к первой группе, использует, в основном затратный подход. Оценка незавершённого строительства в виде объектов, относящихся ко второй группе, определяется с применением как затратного, так и доходного подхода. Оценка незавершённого строительства практически не использует подход, основанный на сравнительном анализе продаж.

Оценка незавершенного строительства даёт определение реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Кроме того, оценка незавершенного строительства может помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое строительство.

Перечень необходимых документов для оценки незаврешенного строительства

Правоустанавливающие документы:

1. Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта недвижимости на дату проведения оценки (для юридических лиц).
2. Договор инвестирования
3. Сметная документация;
4. Договор на право пользования земельным участком (право собственности или аренды)

Техническая документация:

1. Проектно - сметная документация;
2. Степень завершения объекта с разбивкой по конструктивным элементам;
3. Кадастровый план земельного участка.

Также необходим выезд нашего оценщика для осмотра объекта оценки.


Главная  >>>  Оценка  >>>  Оценка недвижимости (квартир, земельных участков, зданий и сооружений)